Corrupción urbanística sin límites

Hace unos pocos días escribí un artículo sobre el urbanismo descontrolado y su consecuencia más directa: las demoliciones. Pero el problema de la vivienda en España tiene proporciones alarmantes.

Tenemos, por un lado, los múltiples casos de corrupción urbanística que están a la orden del día y de los tribunales. Por otro, están las «sentadas» y marchas, que se han protagonizado en algunas ciudades como protesta por el prohibitivo costo de la vivienda.

De buenas a primeras no me ha sido fácil entender el enorme auge constructivo que se ve por todas partes y, sin embargo, el desproporcionado precio de la misma. Pero varios artículos aparecidos en la prensa me han aclarado un poco más las cosas.

Sólo en 2005 se construyeron 800.000 nuevas viviendas en nuestro país (tantas como en Reino Unido, Alemania y Francia en su conjunto), pero el aumento y exceso del producto no ha abaratado su precio, sino todo lo contrario. El «derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada» —dice el artículo 47 de la Constitución— queda en una simple declaración de intenciones cuando comprarse una casa no está al alcance de cualquiera.

Entonces, ¿si hay suficiente oferta de vivienda, por qué los precios no disminuyen, o por lo menos dejan de crecer?

¿Qué pasa aquí que no pasa en ningún otro rincón del Continente? La clave está en el modelo de gestión de suelo, «un error inmenso» (…) «En otros países europeos, la calificación o recalificación de un terreno no implica para el propietario la obtención de plusvalías, porque no aumenta su precio. El terreno vale lo que vale. Es la sociedad la que obtiene el beneficio de que ese suelo se convierta en urbanizable» (…)

La práctica es conseguir, del Municipio correspondiente, que se haga una recalificación del suelo. Automáticamente, los precios de esas tierras se multiplican geométricamente. Dicho de otra forma: va usted y compra por 100.000 euros unas pocas hectáreas de terreno dedicado a patatal. Luego consigue que el Municipio se lo reclasifique como urbanizable y usted lo vende en 10 millones.

Muchos lo justificarán diciendo que de eso se trata la economía de mercado, la libre empresa y la democracia. ¿Neoliberalismo? Quizás, pero un neoliberalismo realmente brutal. Otros, en cambio, claman por el control del Estado sobre el suelo, así como vela por las aguas, la electricidad y otros bienes primarios.

Ricardo Aroca, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), tiene alguna idea con respecto a esto, por eso dice que:

(…) Otra medida drástica que podría adoptarse para acabar con este tipo de corrupción, aunque reconoció que «es difícil de tomar», es la que se decidió en los años 20 ante una crisis especulativa semejante en Holanda: «que el derecho a construir no es de los propietarios del suelo, sino de la Administración».

En suma, que parece ser un asunto de leyes y de control por parte de quien puede y debe controlar.

Pero hay principios legales que componen las bases del Derecho. Y uno de ellos es que nadie puede pagar por la culpa de otro. Es decir, que usted no podrá ir a prisión por los crímenes cometidos por su vecino, por más adosada que tenga la vivienda, ni porque exista una relación de consanguinidad.

Pareciera que, en España, las cosas funcionan así. Pero, en la práctica, como que no es cierto. Pongo un ejemplo.

Se construye un edificio residencial a orillas de playa, en cualquier secarral o en medio de un bosque. Ya finalizado, se determina que viola el ordenamiento urbanístico y, en consecuencia, se decreta la demolición. En apariencia se ha hecho justicia. ¿Pero es así?

En la construcción de viviendas en forma ilegal, la responsabilidad -y la culpabilidad- es, en principio, del Municipio que permitió la construcción, y luego de los constructores o promotores inmobiliarios que, seguramente, pagaron una cuantiosa cifra para que se dieran las licencias de construcción. Pero resulta que, como los apartamentos suelen ser vendidos anticipadamente, los que generalmnte quedan con un palmo de narices son los compradores estafados, que pagaron para tener… nada, y que no reciben ninguna indemnización por parte de nadie. Son las víctimas directas de ese delito urbanístico. Mientras tanto, y en contraposición, los culpables quedan fuera del «corto» brazo de la ley. En suma, que pagan unos por las culpas de los otros. ¿Es eso justicia?

Ya no es solamente la mala calidad de las construcciones, que producen enormes ganancias adicionales a las empresas constructoras, pero cuyas reclamaciones, bien por la vía de la conciliación o de la contenciosa, traen de cabeza a miles de dueños de pisos, una gran mayoría de los cuales ni siquiera conocen los derechos que la ley les otorga. Sino que están también los casos de corrupción de funcionarios públicos que se destapan cada día, relacionados con las recalificaciones del suelo, que parece ser el punto focal del problema.

Ricardo Aroca, considera una «lacra social» la corrupción urbanística y propone una moratoria de unos años en los que no se recalifique «absolutamente nada», porque, a su juicio, «en el país hay suficiente terreno calificado para muchos años»

Pues no suena nada mal la propuesta. De hecho, esta moratoria, cuya proposición realizó sin imaginarse la enorme repercusión que tendría, como el mismo Decano ha dicho, está siendo considerada por la Administración como el clavo ardiente al que agarrarse para intentar resolver la situación.

(…)»es muy difícil que el cien por cien de los representantes elegidos por el pueblo tengan suficiente fibra moral como para resistir estas tentaciones terribles de que un pequeño cambio de algo supone miles de millones», por eso, añadió, lo que está mal es «un sistema que pone a la gente ante esas tentaciones».

En las tierras asturianas en donde nací, relacionado con la forma en que se matan a los cochinos, se dice que «tan culpable es el que mata como aquel que sostiene la pata«. ¿Esos «representante elegidos por el pueblo» actuaron por propia iniciativa al hacer la recalificación, o lo hicieron a petición de partes interesadas? Porque esto último es un delito de cohecho. ¿Y cuántos empresarios o promotores han ido a la cárcel, por la construcción de un edificio al que haya sido decretada su demolición por ilegal? ¿Y a cuántos se les ha obligado a indemnizar a los compradores que resultaron afectados?
El peso específico del arquitecto Aroca en la sociedad es indudable. De hecho, todas sus palabras han sido como agua fresca. Y la Administración parece haberlas tomado con la seriedad que el caso requiere, tanto es así que el Gobierno de Madrid incluyó en el Anteproyecto de la Ley de Acompañamiento a los Presupuestos de 2007 una modificación de la Ley del Suelo vigente, que prohíbe que en los convenios urbanísticos entre Ayuntamientos y promotores se «cobre dinero a cuenta» de futuras recalificaciones urbanísticas.

Ese cambio a la Ley del suelo es un buen comienzo. Ya veremos si la simple intencionalidad legislativa cuaja en hechos concretos, eficaces y eficientes.

Desde el inicio del boom inmobiliario, las empresas dedicadas al ramo de la construcción han crecido como la verdolaga, registrándose más de 100.000 nuevas, y ya sobrepasan las 220.000. Hay más constructoras que industrias y empresas de servicios.

En igual forma, las ganancias de las grandes empresas constructores españolas son mil millonarias. De hecho, están invirtiendo sus enormes excedentes dinerarios en la compra de entidades bancarias, centrales eléctricas, aeropuertos y lo que se les ponga por delante. Algunas se han vuelto importantes accionistas en el parque de diversiones Warner que, hasta hace muy poco, la Comunidad de Madrid aseguraba que daba pérdidas. No se si me iré de muy suspicaz, pero ¿acaso no podría ocurrir que, dentro de algunos pocos años, alegando la rentabilidad negativa del parque, se solicite su demolición? Urbanísticamente quedaría un jugosísimo solar de proporciones mil millonarias.

No, de verdad que, en España, la vivienda no vale lo que hoy en día cuesta.

España es el país de la OCDE donde el precio de la vivienda ha subido más en los últimos años. Y es un secreto a voces que el dinero negro se blanquea con ladrillos(…)

Para las familias, planificar la compra de una vivienda es casi un imposible. Por más que se intente ahorrar, el costo de la misma va por delante de los salarios. Se encuentran en un círculo vicioso que alguien ha llamado estar atrapados en el ladrillo.

Actualizaciones 24-11-2006:

¿Quién saca más partido al ladrillo? Ahora resulta que las constructoras afirman que las grandes ganancias no las llevan ellas, sino las inmobiliarias.

El proyecto de la Ley del Suelo. El Instituto Juan de Mariana ha estudiado a fondo el texto del Proyecto de Ley del suelo comparándolo con la actual legislación. Las principales conclusiones son que otorga más arbitrariedad administrativa, fomentando aún más la corrupción y la presión del precio del suelo sobre la vivienda.
¿Será que los tiros irán a salir por la culata?

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